1年内涨幅不得超3%，扒了87个新盘，摸清东莞房价变化
2021年是东莞楼市严格调控的一年，尤其是对房价的调控。
严控之下的2021年东莞楼市，市场热度明显下降，房价狂飙的局面不再，取而代之的是，一手楼盘的房价只是整体略涨，部分楼盘的房价甚至出现下调。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
稳房价，是2021年楼市调控的硬指标，而这其中，较为关键的就是备案价，备案价限制房价，大到可以触发整个东莞楼市的一系列反应，小到可以满足购房者对某个具体楼盘的房价、价值和成长空间的预判。
为此，房姐也统计了全市超270个新盘的住宅备案情况，发现有87个新盘在2021年拿到新预售证，并把备案均价的变化悉数整理出来，以供购房者作置业参考。
（以下统计数据为东莞一手住宅备案情况，为不完全统计，仅供参考）
2021年全市备案均价微调，近50%新盘无调整
先看看东莞各新盘备案均价变化情况。
总的来看，这87个新盘中，有49个新盘多次备案预售，备案均价出现调整，但也有38个新盘一年当中仅1次备案预售，均价维持不变。
而且，从有调整的备案均价来看，基本都是微调，而且有些楼栋的备案均价，因不同的原因，会低于之前预售的其他楼栋均价。
比如，凤岗某新盘7月1号住宅楼备案均价44636.64元/㎡，而12月5号住宅楼备案均价为39535.33元/㎡，降了5101.31元/㎡。
///城区片区///
2021年城区有10个新盘备案预售，其中5个新盘均仅有一次备案。
可以发现，城区新盘备案均价基本是3万+/㎡，依然位于东莞房价的第一梯队。
其中，备案均价最高为万象府4月的47086.6元/㎡，略高于鹏瑞·天玥（4月为47086.5元/㎡），仅次于松山湖的中海·松湖林语。
不过，城区的万象府洋房已售完，鹏瑞·天玥还剩一栋新品，预计2022年推出。
备案均价最低，为石碣的新城御珑公馆的24900元/㎡（10月），该盘11月均价约25100元/㎡，上调0.8%，而且均带精装，价格亲民。
新城御珑公馆位于石碣光明路商圈，该商圈将打造成汇聚行政、商业、休闲、教育、高端居住于一体的城市中心，即将升级，新城御珑公馆也将享受整个板块的旧改利好。
而项目容积率仅2.2，低密舒适，主力户型为81-117平3居-4居。
｜新城御珑公馆享有成熟配套，航拍图存在变形
///松山湖片区///
2021年松山湖片区有24个新盘备案预售，各大片区中数量最多，将近一半的新盘（14个）备案均价没有出现调整。
跟城区新盘一样，高价盘居多，有多达15个楼盘备案均价超3万/㎡。
其中，深业松湖云城、中海·松湖林语备案均价已超4万/㎡，这两个纯新盘的入市，满足松山湖短缺的新房供应。而且，中海·松湖林语的均价为松山湖片区最高，该盘已于2021年11月售完。
至于深业松湖云城，真松山湖新盘，在2021年9月底首次取得预售证。
| 深业松湖云城效果图，以实际交付为准
其12号住宅楼备案均价为48461元/平（精装），一举成为东莞洋房楼栋备案均价之最。
｜松山湖深业云城12号楼洋房精装备案均价48461元/平
戳这里，看扛起东莞楼市的深业·松湖云城：
而松山湖片区最低备案均价，是华讯大宅，2021年9月时备案18999.48元/㎡，与片区最高备案均价相差30386.39元/㎡。
石龙的华讯大宅，是东莞少有的低总价、低首付的住宅项目，建面约56万平，位于莞北成熟宜居的石龙新城区。
项目更多详情，可回顾：
///滨海湾片区///
滨海湾片区2021年有15个新盘备案预售，其中不乏保利时区、万科卓越珑远·未来之光、康华云溪、时代天韵等热门新盘，而且，多数楼盘的整栋备案均价有不同程度上涨。
从备案均价来看，虎门新盘是清一色的3万+/㎡，而虎门最高备案均价，已达42365.8元/㎡，来自万科卓越珑远·未来之光12月备案预售的7号住宅楼。
而滨海湾片区的最高备案均价，则是出自长安的碧桂园·云悦半山，为44624.06元/㎡，长安新盘一直稀缺，2021年也只有该盘备案预售。
滨海湾片区的最低备案均价为21373.79元/㎡，是沙田的天琴湾2021年7月备案预售的2号住宅楼(二期)。
///水乡片区///
刚需客偏爱的水乡片区，在2021年备案预售的新盘不算多，仅有9个，6大片区中数量最少，备案均价几乎为2字头。
不过，中堂的时代芳华，2021年3月备案均价为19785.04元/㎡，是水乡新盘备案中少有的1字头。
时代芳华位于豆豉洲，是东莞少有的岛居大盘，北临东江，南临北仔河，双面环水，所以，南北两侧皆是宜人江景，江岸线绵延11公里之长。
| 时代芳华实拍图
此外，项目周边规建了三大公园和三大景观带，生态宜居，凭着107国道首排物业的位置优势，从项目出发，途径莞穗路、环城西路一路可直行至东莞大道，可直达南城民盈国贸城。
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而2021年水乡片区的最高备案均价，是道滘水岸·君悦东方的28469.44元/㎡，于2021年9月备案。
缺货已久的道滘，2021年有时代香海彼岸、水岸·君悦东方、阳光城·翡丽湾等新盘上新，其中，水岸·君悦东方就是道滘2021年最大规模的新盘，该盘能坐享厚街与南城生活圈，容积率2.2，可望一线江景。
| 水岸·君悦东方鸟瞰图，以实际交付为准
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而从备案均价的变化幅度来看，水乡片区新盘的房价变化并不大，比如，时代芳华3月至11月的备案均价上调约430.1元/㎡。
///东南临深片区///
东南临深片区2021年有16个新盘备案预售，备案均价为2万-4万+/㎡，而备案均价较高的新盘，则集中在热门区域凤岗、塘厦。
其中， 片区内只有凤岗的保利招商锦上备案均价超4万/㎡，该盘2021年7月备案均价44636.64元/㎡，也是东南临深片区最高，在12月时，备案均价则为39535.33元/㎡。
项目位置优越，位于凤岗规划的新中心板块，毗邻深圳地铁10号线东延段（规划中），可快速通达深圳各个核心区。此外，周边有多个三旧改造项目和新开发地块。
而相比凤岗、塘厦新盘动辄超3万/平，位于樟木头的十畝芳华里，备案均价约20186.67元/㎡，东南临深片区内最低。
| 十畝芳华里区位图
樟木头的信鸿誉庭，以及清溪的保利堂悦、振业清溪雅苑、金色半山等新盘，备案均价均为2字头，价格友好。
///东部产业园片区///
而同样价格友好的，还有东部产业园片区的新盘，2021年该片区有13个新盘备案，均价为1万-2万+/㎡。
从该片区推出的新盘来看，常平、谢岗居多，而且，谢岗新盘备案均价均为1字头。
其中，谢岗碧桂园樾府5月备案的1号住宅楼，均价约16266.9元/㎡，为片区内价格最低。
该盘是碧桂园进驻谢岗的首个楼盘，1月23日24:00起，全线产品价格上调1%。
项目拟建8栋高层洋房，配建1栋幼儿园和约3万平京派园林，将打造为低密舒适国风大宅。
而位于桥头的莞民投·众筑悦璟台，2021年6月备案的5号住宅楼，均价约25033.17元/㎡，一举拿下片区最高。
该盘是桥头少有的新盘，位于桥头石水口公园旁，将于2022年底交付，有几栋建筑已建好封顶，目前仅剩几十套货量。
| 莞民投众筑悦璟台效果图
房价天花板在松山湖，有盘备案约4.9万/㎡
那么，2021年东莞各镇街的房价天花板在哪？又是哪些楼盘引领着所在镇街的房价呢？房姐也整理出来了。
从各镇街一手洋房在2021年最后一次且为最高的备案均价来看，对比之下，东莞备案均价TOP5的楼盘，分别为中海·松湖林语（松山湖）、万象府（南城）、碧桂园·云悦半山（长安）、中海·松湖云锦（大朗）、万科卓越珑远·未来之光（虎门），其中，中海·松湖林语和万象府均已售完。
而谢岗的招商保利·依城大观备案均价约18174.32元/㎡，虽在谢岗已是最高备案均价，但相比其他镇街的最高备案均价，排在最低。
位于长安的碧桂园·云悦半山，2021年8月备案均价41261.12-45324.51元/㎡，时隔一个月，备案均价为44624.06元/㎡，相比之前4.5万/㎡有所下调。
位于大朗的中海松湖云锦，2021年12月首次取得预售证，其中，3号、13号住宅楼备案42584.91元/㎡，一举拿下大朗最高备案价。
该项目是2021年3月中海以36亿总价斩获的地块，折合可售楼面价25999元/平，是东莞楼面价No.2。起点颇高，地段优越，又是中海手笔，房价自然也是不低。
此外，项目距松山湖约1.5公里，与在建的1号线大朗西站直线距离约600米，区位优势明显。
| 松朗一体化，早已成为现实
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而位于虎门的万科卓越珑远·未来之光，12月时7号住宅楼备案42365.8元/㎡，而相比10月时38187.98-41989.63元/㎡的备案价，有所上调。
该项目自入市以来关注度不小，2021年11月首次开盘，劲销超10亿，售出约230余套。
| 未来之光首开现场
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该项目是由万科、卓越、珑远三家房企共同打造，位于虎门中心，直径约700米可达虎门东站，从这里出发可畅达虎门北，便捷换乘虎门高铁站或东莞地铁R2线，往南一站即是长安，可直通深圳。
｜未来之光效果图
全市成交均价涨11%，新房1年内涨幅不得超3%
2021年东莞对于房价的调控，要从“4.29”新政说起。
当时，东莞住建局发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》，调控再一次升级。
该通知提到，未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含本数），下调销售价格的间隔时间维持不变。
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而在2021年9月30日，东莞又发布全市房价地图，标识了各镇街相应地段的新建商品住房价格水平。
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所以，新房备案均价被严加调控，东莞的房价，也慢慢趋于理性。
那么调控之下的东莞房价，整体上又是怎样的表现呢？
从各镇街的网签均价来看，27个镇街均价同比上涨，部分涨约10-20%，其中，石碣涨幅最高，约30%。
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
而从东莞整体均价上看，网签均价约为27100元/平，同比上涨约11.8%。
但其实，在调控持续收紧的2021年，一手新房住宅成交量却同比下降，网签约43271套，同比2020年下降约33.1%。（数据来源：合富大数据）
｜数据来源：合富大数据，仅供参考
成交减少下，成交均价依然有小幅上涨，也可以看出，东莞楼市有足够的价值支撑，以及抵抗市场波动的韧性，此外，也能看出，通过对备案均价的调控，东莞楼市更加理性，实现稳步健康增长。
2022年，东莞已站在“双万”新起点
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